In Italia, Puoi affittare legalmente la tua proprietà su Airbnb— Incluso una casa storica, ma ci sono regole specifiche che devi sapere. Quando si tratta di creare una casa storica Airbnb in Italia, le cose possono diventare un po ‘più complesse. L’affitto ai turisti in genere rientra in due principali categorie legali
Noleggio turistico occasionale (senza un numero IVA)
Se affitti di tanto in tanto, forse solo durante l’estate o per alcune settimane all’anno e non offri servizi extra (come colazione, trasporto, pulizia quotidiana), allora puoi farlo senza aprire un numero IVA.
Questa è l’opzione più semplice. Ecco come funziona:
- Dichiarerai le entrate nella dichiarazione dei redditi.
- Puoi beneficiare di quello che viene chiamato “Cedolare Secc” (una tassa piatta, Di solito il 21% sul reddito da noleggio).
Sei non è permesso offrire Servizi “da hotel”: solo la proprietà stessa.
Attività di ospitalità (con un numero IVA)
Se il noleggio è frequente, sistematico e forse gestito da qualcuno per tuo conto o se offri servizi extra, la legge italiana lo considera un’attività commerciale.
Che cosa significa?
- Devi aprire un file Numero IVA (ID Italiano ID Business Tax).
- Potresti dover Registrati con la Camera di commercio locale.
- Sarai soggetto a controlli più rigorosi e più burocrazia.
Cambiamenti fiscali: si pagano le tasse “a livello di business” sul reddito, non più l’imposta fissa.
Dove vale la pena aprire un Airbnb nel 2025 (e dove non lo è)
La verità è, solo essere in un posto bellissimo non è abbastanza. Alcune città sono piene di opportunità; Altri sono diventati sovraffollati.
Prendi le classiche grandi città d’arte: Venezia, Florence e Roma. Certo, attirano milioni di turisti ogni anno. Ma sono anche dove i prezzi della proprietà sono elevati, la concorrenza Airbnb è feroce e le normative cittadine stanno diventando sempre più severi.
In questi giorni, Entrare in questi mercati significa avere un budget sostanzialeuna strategia ben ponderata e la capacità di offrire un’esperienza a livello boutique-hotel solo per distinguersi tra centinaia di elenchi.
D’altra parte, ci sono aree in cui, oltre a una minore concorrenza, la domanda sta crescendo—Vero opportunità. Regioni come Puglia, Le Marche, Abruzzo o parti interne della Sicilia attirano sempre più viaggiatori in cerca di ritmi più lenti.
Una tendenza chiara emersa dopo la pandemia è la desiderio di spazi esterni, natura e pace. Le persone vogliono scollegare, rallentare e sentirsi come se fossero in un posto “reale”. Ecco perché Piccoli villaggi stanno tornando di moda. Ma fai attenzione: ci devono essere almeno alcuni servizi essenziali tutto l’anno, un Internet decente e un po ‘di vita locale, altrimenti il sogno rurale può rapidamente trasformarsi in un problema per i tuoi ospiti, in particolare quelli all’estero.
La buona notizia è lo spazio È Là. Ma devi andare a prenderlo nei posti giusti. Non quelli che vedi sempre negli opuscoli, ma quelli che stanno appena iniziando ad attirare il tipo di viaggiatore che sta cercando qualcosa di diverso.
Restrizioni nei centri storici
Hai comprato (o stai per comprare) una casa nel cuore di un villaggio medievale o del centro storico di una città italiana? Bella scelta: charm, atmosfera, autenticità … ma anche una montagna di regole.
Sì, è possibile noleggiare un appartamento su Airbnb in un centro storico, ma devi davvero capire dove ti trovi e Quali sono le restrizioni locali. Nei centri storici, le regole non sono solo “più severe”: sono spesso più confuse, perché cambiano da una città all’altra.
Fai attenzione allo ZTL
La prima cosa che molti stranieri scoprono – spesso troppo tardi – è che non puoi guidare nella maggior parte dei centri storici italiani. Ztl significa Zona a traffico limitato.
I tuoi ospiti non possono facilmente arrivare in auto (e nemmeno tu, per la pulizia o il check-in) e potresti dover organizzare check-in a piedi, bagagli e tutto il resto.
Se vuoi rendere la casa più amica degli ospiti, il bagno, cambiare le finestre, aggiungere aria condizionata-tieni a mente che non puoi semplicemente fare quello che vuoi, soprattutto se l’edificio è protetto dall’autorità del patrimonio culturale.
In molti centri storici, deve essere autorizzata qualsiasi modifica all’esterno (colori, finestre, balconi).
Anche all’interno, se l’edificio è classificato come storico, potrebbe essere necessario utilizzare materiali specifici o rispettare alcuni limiti. Più, Il tempo necessario per ottenere questi permessi è spesso lungo: mesi, a volte anche un anno o più.
Regole locali contro Airbnb
Negli ultimi anni, molte città italiane, in particolare quelle più turistiche, sono state limitare o regolare i noleggi a breve termine.
Non disprezzare i proprietari di case, ma per cercare di fermare lo spopolamento dei centri storici e proteggere i residenti locali.
Per esempio, in Firenzenon puoi più attivare nuovi Airbnbs in alcune aree centrali. In Veneziaci sono limiti rigorosi sui noleggi a breve termine e un piano per ridurli ulteriormente.
Prima di acquistare o iniziare i lavori di ristrutturazione, sii intelligente. Le persone spesso trascurano questo, ma dovresti andare al municipio locale o chiedere al tuo geometra/architetto quali restrizioni specifiche esistono in quella zona, oppure potresti avere alcune spiacevoli sorprese dopo l’acquisto!
Registrazione, tasse e burocrazia: cosa devi effettivamente fare
Hai la casa. Hai gli ospiti pronti (almeno nella tua testa).
Ma prima di caricare le foto su Airbnb e aspettare le prenotazioni … devi superare la parte meno divertente: Burocrazia italiana.
Codice di identificazione regionale (CIR)
La prima cosa di cui hai bisogno – istitutovole in quasi tutte le regioni – è il Cir: un codice che identifica il tuo appartamento come proprietà in affitto.
Ogni regione ha il proprio sistema per assegnarlo. A volte puoi richiederlo online, altre volte che devi passare attraverso l’ufficio del turismo o il municipio locale.
Senza questo codice, non ti è nemmeno permesso di elencare la proprietà su Airbnb (o puoi, ma infrangerai la legge).
Tassa turistica
Molti comuni italiani richiedono ospiti per riscuotere una tassa turistica dai loro ospiti.
È un piccolo importo per persona, a notte (di solito tra € 1 e € 3), che raccogli e quindi paghi al comune ogni mese o trimestre.
Non è complicato, ma devi registrarti con il sistema locale e segnalare tutto entro le scadenze richieste.
Airbnb lo automatizza in alcune città, ma non ovunque. E se non lo fa, è tua responsabilità.
Tasse
Anche se affitti solo poche settimane all’anno, devi dichiarare le entrate in Italia.
La buona notizia è che c’è un regime fiscale semplificato: il Cedolare Secca.
È una tassa piatta (Di solito il 21%) calcolato sul reddito che guadagni. Nessuna fascia di reddito, nessuna contabilità complicata.
Se l’attività è considerata “imprenditoriale”, le cose diventano più complesse: IVA, contributi di sicurezza sociale, un contabile, ecc.
Ma per i noleggi occasionali, la “Cedorare Secca” è di gran lunga l’opzione più semplice e conveniente.
Nota: “Questo articolo è solo a scopo informativo e di intrattenimento e non dovrebbe essere considerato una consulenza legale. Raccomandiamo vivamente di consultare un avvocato qualificato prima di prendere qualsiasi decisione che coinvolge i pagamenti“
